Xây dựng phần thô là giai đoạn tạo nên nền tảng của ngôi nhà: móng, kết cấu chịu lực, tường xây và nhiều hạng mục âm sẽ khó thay đổi sau khi hoàn thiện. Vì vậy, dù phần thô chưa tạo cảm giác “đẹp” như sơn, gạch hay thiết bị, đây lại là giai đoạn cần kiểm soát kỹ phạm vi và chất lượng.
Khi yêu cầu báo giá, chủ nhà nên tránh hiểu “phần thô” theo một định nghĩa duy nhất. Mỗi đơn vị có thể bao gồm hoặc không bao gồm một số công việc. Điều quan trọng là đọc danh mục hạng mục, vật tư và trách nhiệm hai bên.
Phần thô thường gồm những nhóm hạng mục nào?
Về tổng thể, phần thô thường xoay quanh chuẩn bị mặt bằng, nền móng, kết cấu bê tông cốt thép, tường xây, cầu thang, mái kết cấu, tô trát và các phần điện nước âm theo phạm vi. Tùy công trình, có thể có thêm bể nước, hố ga, chống thấm cơ bản hoặc các cấu kiện đặc biệt.
Chủ nhà không nên chỉ hỏi “bao nhiêu tiền một mét vuông” trước khi biết cách tính diện tích và hạng mục được bao gồm. Cùng một diện tích sàn nhưng loại móng, số tầng, ban công, mái và điều kiện thi công khác nhau sẽ làm khối lượng thay đổi.
Móng và kết cấu: nhóm cần bám đúng hồ sơ thiết kế
Móng, cột, dầm, sàn là hệ chịu lực chính. Thi công cần bám kích thước, cao độ, cốt thép và yêu cầu kỹ thuật theo hồ sơ. Các thay đổi vị trí cột, cầu thang hoặc mở ô sàn không nên quyết định tùy tiện tại công trường nếu không được xem xét phù hợp.
Chủ nhà có thể yêu cầu đội thi công báo trước các mốc đổ bê tông quan trọng để kiểm tra hoặc nghiệm thu. Việc chụp ảnh trước khi đổ giúp lưu hồ sơ hiện trạng cốt thép và hệ thống âm đi qua kết cấu.
Tường xây và tô trát: ảnh hưởng trực tiếp đến hoàn thiện
Tường không chỉ chia phòng mà còn quyết định độ thẳng, kích thước cửa, vị trí thiết bị và chất lượng bề mặt sau sơn. Nếu sai kích thước hoặc lệch tường, giai đoạn lắp cửa, tủ hoặc lát gạch sẽ gặp khó.
Trước khi xây nhiều, nên kiểm tra mốc trục, kích thước phòng và vị trí cửa. Với các vị trí treo thiết bị nặng, cần tính cách gia cường hoặc bố trí phù hợp từ sớm thay vì xử lý sau khi tường hoàn thiện.
Điện nước âm: cần chốt nhu cầu trước khi che phủ
Dù thiết bị hoàn thiện chưa lắp, đường ống và ống điện âm thường được triển khai trong giai đoạn phần thô. Vì vậy, chủ nhà cần chốt vị trí ổ cắm, công tắc, máy lạnh, máy nước nóng, bếp, lavabo, bồn cầu, máy giặt và các thiết bị đặc biệt.
Một thay đổi nhỏ sau khi tô hoặc lát có thể kéo theo đục sửa. Cách thực tế là đánh dấu vị trí trên bản vẽ và kiểm tra ngoài hiện trường trước khi đóng các lớp hoàn thiện.
Cách đọc báo giá phần thô để tránh bỏ sót
Báo giá cần nêu cách tính diện tích, nhóm công việc, vật tư chính và phần việc chủ nhà tự cung cấp. Nếu giá tính theo mét vuông, hãy hỏi hệ số cho móng, mái, sân, ban công, ô thông tầng hoặc khu vực đặc biệt. Nếu báo theo khối lượng, cần có đơn vị và cách nghiệm thu.
Cũng nên làm rõ vận chuyển, giàn giáo, vệ sinh, điện nước thi công, che chắn và xử lý hàng xóm/hiện trạng liền kề nếu có. Đây là các chi phí dễ phát sinh khi mặt bằng chật.
- Cách tính diện tích xây dựng cho từng phần.
- Loại móng và phạm vi xử lý nền.
- Mác/nhóm vật liệu chính theo hồ sơ và thỏa thuận.
- Phạm vi điện nước âm, chống thấm và xây tô.
- Hạng mục chưa bao gồm và trách nhiệm chủ nhà.
5 mốc nghiệm thu nên có trong phần thô
Nghiệm thu nên tập trung vào công việc sắp bị che phủ hoặc khó sửa sau này. Không cần biến công trường thành quá nhiều thủ tục, nhưng các mốc quan trọng giúp hai bên cùng xác nhận chất lượng và khối lượng.
Ngoài kiểm tra trực tiếp, ảnh chụp theo ngày và khu vực là tài liệu rất hữu ích khi cần nhớ vị trí đường ống hoặc đối chiếu tiến độ.
- Nền móng trước khi chuyển sang kết cấu phía trên.
- Cốt thép, cốp pha và hệ âm trước các đợt đổ bê tông chính.
- Kích thước tường, cửa và cao độ trước khi tô hoàn thiện.
- Đường điện nước âm trước khi che phủ.
- Chống thấm và thử nước ở khu vực cần kiểm tra.
Quản lý phát sinh phần thô bằng nguyên tắc “xác nhận trước khi làm”
Phát sinh có thể đến từ điều kiện nền đất, thay đổi công năng, thêm bể nước, đổi cầu thang hoặc các yêu cầu mới. Khi có thay đổi, nên xác định nguyên nhân, khối lượng tăng/giảm, chi phí và ảnh hưởng tiến độ trước khi thi công.
Nếu quyết định bằng lời nói mà không ghi lại, đến cuối công trình hai bên dễ nhớ khác nhau. Một tin nhắn hoặc biên bản ngắn có đủ nội dung và giá trị xác nhận sẽ hiệu quả hơn nhiều.
Kết luận
Phần thô là nền tảng của toàn bộ công trình. Chủ nhà nên dành thời gian làm rõ phạm vi, thiết kế, vật tư, cách tính khối lượng và các mốc nghiệm thu trước khi bắt đầu. Khi phần thô chính xác, giai đoạn hoàn thiện sẽ thuận lợi hơn và giảm chi phí sửa đổi.
Nếu cần báo giá phần thô, hãy chuẩn bị vị trí công trình, diện tích, số tầng, loại mái và bản vẽ hiện có. Khảo sát thực tế sẽ giúp phương án sát điều kiện triển khai hơn.
Câu hỏi thường gặp
Phần thô có bao gồm điện nước không?
Thường có một phần điện nước âm nhưng phạm vi cụ thể tùy báo giá. Cần hỏi rõ đường ống, dây/ống âm, thiết bị và phần hoàn thiện nào được tính.
Tại sao giá phần thô cùng diện tích lại khác nhau?
Loại móng, số tầng, hình dạng công trình, mái, điều kiện vận chuyển và phạm vi công việc có thể khác nhau nên không thể chỉ so diện tích sàn.
Nên chốt ổ cắm và thiết bị khi nào?
Nên chốt trước khi triển khai điện nước âm và trước khi tường/sàn được hoàn thiện để hạn chế đục sửa.
Xem thêm: Xây dựng phần thô Xây dựng Báo giá xây dựng